Колонка: В какую недвижимость инвестировать покупателям с ограниченным бюджетом

Инвестиции в недвижимость — популярный способ вложения денег и привлекательная стратегия для тех, кто стремится укрепить финансы и обеспечить будущее. Покупка недвижимости в Ташкенте — это возможность увеличить капитал и обеспечить семью жильём.

Вложения в недвижимость в Узбекистане могут стать залогом стабильности благодаря растущей экономике страны. В то время как другие сектора экономики могут испытывать колебания, рынок недвижимости часто остаётся относительно стабильным, особенно в условиях урбанизации, положительной демографии и расширения городских границ.

Руководитель платформы недвижимости Realting.uz Андрей Садыков и основатель агентства недвижимости RED Батыр Абдурахманов рассказывают, как выбрать недвижимость для инвестиций, если у вас ограниченный бюджет.

Определить цель покупки

Если вы хотите быстро (за один-два года) и без рисков заработать много денег и без рисков, в недвижимость вам лучше не вкладываться.

Если думаете о краткосрочных и среднесрочных инвестициях (один-три года) с целью сохранить и приумножить свои деньги с минимальными рисками, то можно говорить о разовой покупке под котлован и на других этапах строительства у проверенного застройщика с последующей перепродажей недвижимости после получения кадастра на пике стоимости.

Перепродать квартиру можно с ремонтом или без. В первом случае благодаря грамотной смете и профессиональным исполнителям вы сможете увеличить доходность в среднем на 10−50% даже с учётом возросших расходов. Здесь можно говорить минимум о 25−30% годовых. В некоторых случаях доходность может превысить даже 100%, причём без увеличения рисков.

Если цель — максимальная капитализация с минимальными рисками, то одна из лучших долгосрочных стратегий — цикл многократных покупок недвижимости на стадии котлована по минимальной стоимости с последующей перепродажей на пике с максимальной маржой и последующая покупка новой недвижимости с большей квадратурой или выше классом. Цикл можно повторять до тех пор, пока растёт рынок.

Так, «однушку» в доме класс «Комфорт» площадью 45 кв. м и стоимостью 50 тысяч долларов (≈1100 долларов за квадрат) при грамотной стратегии можно за три-пять лет превратить в две-четыре однокомнатные квартиры с той же квадратурой. При этом помимо кратного увеличения квадратных метров, вы будете иметь другую стоимость квадратного метра, а значит, изменится и общая капитализация.

Например, вы приобрели квартиру в 45 кв. м за 50 тысяч долларов (по $1100 за кв. м) на закрытых продажах — это когда девелопер за несколько дней до официального старта продаж организует предпродажи для узкого круга клиентов. Потенциальных покупаетелй об этом, как правило, уведомляет сам застройщик либо брокеры. На здесь предполгается только 100% предоплата.

Через два года доходность выросла на 60% (30% годовых), и та же квартира уже стоит 80 тысяч долларов. Вы её продаёте и покупаете на эти деньги одну двухкомнатную квартиру в 73 кв. м (за те же 1100 долларов за метр) на стадии котлована.

Проходит ещё два года, и при той же доходности в 30% в год, ваша «двушка» уже стоит 128 тысяч долларов, и вы её благополучно продаёте.

На эту сумму вы можете приобрести за те же 1100 долларов/кв. м на стадии котлована одну двух- и одну однокомнатную квартиры или одну «треёшку» и так далее.

При этом растёт общая капитализация. Так, ещё через год после третьей покупки при том же 30% росте в год ваши 128 тысяч долларов превращаются в 166 тысячи. Таким образом, за 5 лет вы превратили 45 кв. м и 50 тысяч долларов в 116 кв. м стоимостью 166 тысячи.

Имейте в виду, что любая квартира, купленная в Ташкенте на ранней стадии строительства, гарантирует минимум 20% годовых. Но в зависимости от различных факторов, таких как локация, класс недвижимости, развитая инфраструктура, доходность может быть выше.

В какую недвижимость инвестировать?

Когда вы определитесь со стратегией инвестирования, можно будет подумать о том, куда именно вкладываться. Здесь возникает целый ряд вопросов: жилая или коммерческая недвижимость, новостройки или «вторичка», локация, сегмент, площадь, застройщик.

Жилая или коммерческая недвижимость

Спрос на коммерцию плотно коррелирует с экономической ситуацией, а значит, более подвержен колебаниям. Если же говорить о жилой недвижимости, то потребность в ней будет всегда. Демографическая ситуация в Узбекистане положительная — ежедневно в стране рождается более 2000 детей. К тому же в силу ментальности и традиций, культурных и семейных ценностей узбекистанцы стремятся купить недвижимость своим детям, родителям, родственникам. Здесь же можно отметить и внутреннюю миграцию в Ташкент.

Новостройки или «вторичка»

Если стратегия инвестирования долгосрочная или даже среднесрочная, то однозначно новостройка. Советская вторичная недвижимость и вторичная недвижимость в новостройках, построенных наспех и некачественно, быстро ветшает, теряет товарный вид, коммуникации выходят из строя и требуют капитальных вложений. Это порождает целый ряд сопровождающих проблем и делает «вторичку» менее привлекательной для рынка, а также повышает инвестиционные риски.

Локации

Предпочтение следует отдавать районам с высоким потенциалом роста или исторически устойчивым. Недвижимость в таких местах не только сохраняет свою стоимость в течение времени, но и даёт возможность получить доход от аренды или перепродажи.

Осознание важности местоположения приводит к пониманию того, что выбор правильного района может существенно повысить как текущую стоимость объекта, так и его долгосрочную инвестиционную привлекательность. Объекты в районах с развитой инфраструктурой, близостью к ключевым транспортным узлам и социальным учреждениям обычно пользуются большим спросом среди арендаторов и покупателей.

Если говорить о Ташкенте, то при долгосрочных стратегиях инвестирования лучше сопоставить динамику развития инфраструктуры отдельных районов, репутацию застройщика и предлагаемый класс жилья.

В центральных районах столицы минимальная прогнозируемая экспертами дельта роста составляет 20−30% годовых. За 3−5 лет дельта доходности в нецентральных, но активно развивающихся районах Ташкента, будет превышать эти показатели, потому что стоимость земли сегодня там ниже, а спрос меньше. Но это пока.

В то же время, если вы выбрали застройщика с сомнительной репутацией, который может просрочить даты сдачи объекта или вообще не достроить свой ЖК, то уже неважно, насколько перспективную локацию вы выбрали — вероятность того, что ваша доходность будет высокой, ничтожна.

Сегмент и площадь

Начинающие инвесторы предпочитают рассматривать покупку недвижимости в эконом-классе, обосновывая это лучшей ценой. При этом недвижимость более высокого класса новички, как правило, не рассматривают вовсе.

<

p dir=»ltr»>Но если вы действительно хотите инвестировать, помните: важна не сама цена квадратного метра, а то, какой вероятнее всего будет динамика его роста в соответствии с вашей стратегией инвестирования и какими рисками сопровождается цена за квадратный метр.

При прочих равных выгоднее купить однокомнатную квартиру бизнес-класса, чем трёхкомнатную эконом-класса. Либо две «однушки» эконом-класс вместо одной трёхкомнатной квартиры, поскольку недвижимость с меньшей площадью реализовать всегда легче. Малометражное жильё, как правило, обладает хорошей ликвидностью и может принести более высокий доход за квадратный метр, что делает его идеальным выбором для тех, кто ищет надёжные и выгодные варианты инвестиций.

Большую площадь актуально приобретать в тех случаях, когда, рассматривая покупку как инвестиции, вы не исключаете возможность переезда в эту квартиру с семьёй.

Другие свойства недвижимости

Во всех случаях рекомендуем обращать внимание на планировку. Рынок нередко предлагает квартиры с крайне неудачными вариантами планировки, которые сложно реализовать в дальнейшем. Регулярно встречаются непропорциональные квартиры, жильё неправильно формы, с маленькими гостиными и большими спальнями, недостаточным количеством окон или когда окна выходят в глухой забор.

Инфраструктура — другой немаловажный фактор, влияющий на стоимость актива. Важнее даже не то, что есть сегодня, а динамика развития инфраструктуры, поскольку важнее, что будет в этой локации не сейчас, а в момент передачи ключей.

Застройщик

Крайне важно работать только с надёжными застройщиками. Успешный девелопер может показать ранее реализованные проекты с незначительными отклонениями от обещанного срока сдачи (до полугода), довольных покупателей, вовремя получивших кадастры, и соответствие дома с архитектурным проектом.

Если сотрудник отдела продаж сулит минимум 30% годовых, но предыдущие объекты того же застройщика по факту дали доходность на порядок ниже, то вполне резонным будет вопрос: «С чего вы взяли, что что-то изменится в этот раз».

Подведём итоги

К вопросу «куда инвестировать» нужно подходить комплексно, соотносить полученные ответы и факты с вашей инвестиционной стратегией. Чтобы минимизировать свои риски, изучите вопрос самостоятельно или проконсультируйтесь с экспертами по вопросам инвестиций в недвижимость.

Мнения авторов могут не совпадать с мнением редакции.