Колонка: Что такое образцовая торговля и как развивать культуру ритейла

Денис Соколов — партнёр и генеральный директор международной консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP), член ассоциации Королевского института дипломированных оценщиков (RICS). В колонке «Язык недвижимости» эксперт рассказывает об устройстве этого рынка и его свойствах и рассуждает о прогнозах его развития.

Красота современного города заключается в разнообразии архитектуры, природы, нарядов, автомобилей и, конечно, торговых форматов. Напрасно среди образованного класса бытует мнение, что в отличие от музеев и театров магазины и шопинг — это нечто недостойное.

Торговля всегда была основой человеческой культуры. Люди отправлялись в путешествия, чтобы создавать торговые связи и слагали легенды о своих походах. Древние города вырастали вокруг торговых площадей.

Ярмарки на центральных площадях некоторых европейских городов и сегодня собирают туристов. Помимо ярмарок, современные путешественники посещают торговые центры и блошиные рынки, заглядывают в случайные лавки и ритейл-парки. Каждый бренд ориентируется на свою целевую аудиторию, но на центральной торговой улице или в крупном торговом центре всякий человек найдёт для себя место по душе.

Если 200 лет назад поэты и писатели проводили время в трактирах и на базарах, наблюдая за нравами современников, то сегодня именно торговые центры выполняют эту функцию. Поход в торговый центр позволяет не только сделать покупки, но и погрузиться в аутентичную среду, познакомиться с модой, привычками местных жителей и особенностями их поведения.

По данным аналитиков компании Commonwealth Partnership, в 2023 году средняя арендная ставка в торговых центрах Ташкента выросла на 14% в долларах США. По состоянию на конец декабря 2023 аренда помещения площадью в 100 кв. м на первом этаже составила около 40 долларов за кв. м в месяц.

Однако в современном торговом центре любой страны сложно найти двух арендаторов, которые платили бы одинаковую арендную ставку. Формат торгового центра подразумевает, что с арендаторами заключают индивидуальные условия. Такой подход лежит в основе бизнес-модели ТЦ, что и отличает их от рынков.

Задача торгового центра — привлечь максимальный поток платёжеспособных покупателей. Человек должен иметь возможность купить любой товар, получить любую услугу, перекусить, развлечься, не выходя из торгового центра. Для этого необходимо разнообразие товаров, цен и брендов.

Все магазины не могут платить одинаковую арендную плату, так как каждый тип бизнеса имеет разную доходность и маржинальность. В недвижимости парадокс заключается в том, что если заполнить торговый центр только теми магазинами, которые готовы платить высокую арендную ставку, то соберутся однотипные магазины. По этому принципу построены вещевые рынки, которые не в состоянии предложить покупателю сбалансированное товарное предложение, комфорт и сервис. И именно поэтому во всем мире торговые центры вытесняют рынки.

Чтобы предложить посетителям разнообразие, торговые центры предлагают особые условия каждому магазину, в зависимости от типа его бизнеса, привлекательности для покупателей и т. д. В мировой практике наиболее высокие ставки платят такие компании как Abercrombie & Fitch, Gap, American Eagle, Michael Kors и другие, которым важно занять лучшие локации.

В то же время супермаркеты и гипермаркеты платят в разы меньше. Логика простая: чем больше магазин может привлечь покупателей, тем меньше он готов платить за аренду.

Разнообразие арендаторов называется tenant mix (набор арендаторов), и именно этот набор отличает один торговый центр от другого. За каждым успешным торговым центром всегда стоит команда профессиональных специалистов, которые специализируются на подборе арендаторов.

Чтобы люди делали покупки, необходимо предлагать минимальные цены, а для этого нужно уменьшать расходы, в том числе и на аренду. В стоимости любого товара, который мы покупаем в магазине, есть плата за аренду помещения. Торговый центр не сдаёт в аренду площади, а продаёт магазину доступ к потребителям. Далеко не всегда торговые центры предлагают дорогие товары. В мире существует множество ритейлеров, специализирующихся на дешёвых товарах, например FixPrice или английский C&A.

Международные торговые компании в первую очередь стараются размещать магазины в торговых центрах, в которых они могут рассчитать посещаемость и оценить свои потенциальные доходы. Сегодня Ташкент и Узбекистан крайне нуждаются во всемирно известных брендах, которые задают стандарт качества, сервиса, гарантийного обслуживания. И торговые центры являются мостами для международной кооперации.

Появление международных игроков на внутреннем рынке нередко вызывает опасение даже у представителей власти и бизнеса. Часто от них можно услышать, что иностранные ритейлеры не принесут пользу стране и городу, так как вывозят прибыль. На самом деле производственная себестоимость в цене товара на полке магазина составляет около 25−35%, прибыль ритейлера — 10−15%, а оставшаяся половина — это всё, что потрачено в стране на налоги, рекламу, логистику, недвижимость и зарплаты.

Торговый бизнес создаёт большое количество рабочих мест. Во Франции в торговле занято более 3 млн человек, или 11% от всех занятых в экономике. В Узбекистане доля занятых в этой сфере также составляет порядка 10% экономически активного населения, однако эффективность гораздо ниже. В среднем один человек, работающий в торговом бизнесе в Узбекистане, продаёт в год товара на 10 тысяч долларов, тогда как его коллега во Франции — почти на 200 тысяч долларов, то есть в 20 раз больше.

Такая разница объясняется не только разрывом в доходах населения, но и слабым развитием технологий розничной торговли и торговых форматов в Узбекистане — тем самым разнообразием. В стране отсутствуют ритейл-парки, где представлены крупноформатные магазины, аутлеты, универмаги, подобные Gallerie Lafayett, гипермаркеты и т. д.

Поэтому основная задача сегодня для города, в лице бизнеса и экономических регуляторов состоит в повышении эффективности торговли, внедрении стандартов качества и безопасности продукции.

Европейские туристы сразу же отмечают гендерные диспропорции в Узбекистане, особенности которых отражаются и в торговле. В Европе 60% покупателей — женщины. Поэтому магазины ориентируются в первую очередь на них, размещая женские отделы на самых удобных и проходимых площадках, а мужские — в подвалах или на втором этаже. У нас, наоборот, заметно доминируют покупатели-мужчины. Это лишь одно из интереснейших наблюдений, доступных внимательному туристу.

В ближайший месяц мы ожидаем открытия Ташкент Сити Молл, в котором применяются современные подходы к набору арендаторов. Это событие важно не только для столичных модников и модниц, но и для бизнеса. Оно покажет, насколько город готов воспринимать современные торговые форматы и шопинг как элемент городской культуры.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.