Как защитить свои интересы при покупке недвижимости. Рекомендации экспертов

Граждане, покупающие жильё в новостройках на разных этапах строительства, регулярно сообщают о несоответствии квартир и жилых комплексов проектам, а также задержках сдачи недвижимости в эксплуатацию. Летом 2023 года правительство Узбекистана решало проблему более 1000 граждан, не получивших жильё и кадастры на квартиры в домах, которые строила компания Aziya Invest Favorit. В ходе разбирательства правительственная комиссия выяснила, что жители оформляли договоры на недвижимость не на условиях купли-продажи, а вошли в проект в качестве дольщиков. Это позволило компании внести часть строящихся и сданных в эксплуатацию квартир в качестве залога для получения кредита в банке. Затем инвестор исчез.

Эксперты сферы недвижимости на полях выставки «Недвижимость CaEX 2024», прошедшей в Ташкенте с 25−28 апреля, рассказали о подводных камнях в сделках с недвижимостью, способах защитить свои интересы и решении проблем на государственном уровне.

По словам основателя юридической компании SherLegal Шерзода Эгамбердиева, в законодательстве Узбекистана есть упущения, ставящие под угрозу финансы покупателей недвижимости. Помимо такого рода мошенничества, как с делом Aziya Invest Favorit, в зарубежной практике встречаются случаи банкротства застройщиков, в том числе фиктивного.

«В законодательстве [Узбекистана] не закреплено, что будет с застройщиком, который забрал деньги, якобы потратил их на стройку, а потом обанкротился, и стройка приостановилась. Если посмотреть на зарубежный опыт, например, Казахстана, то там есть государственный фонд, в который каждый застройщик на начальном этапе инвестирует определённую сумму — иначе он не сможет начать стройку. В случае банкротства и других обстоятельств, когда девелопер не может завершить проект, фонд завершает строительство и сдаёт объект. В Узбекистане этого пока нет, и я считаю это большим упущением», — сказал Шерзод Эгамбердиев.

По данным юриста, сегодня государственные органы Узбекистана готовят проект нормативно-правового акта, который будет предусматривать меры защиты инвесторов от недобросовестных застройщиков.

«Сделают определённый рычаг, который будет касаться всех застройщиков, чтобы они выделяли определённые средства для того, чтобы сбалансировать риски. Но когда выйдет этот НПА и в каком виде, мы пока не знаем. Но этот кейс с Aziya Invest Favorit, где много людей пострадало, и Кабмин был вынужден возместить их убытки, стал импульсом для решения проблемы. Когда этот НПА примут, инвесторы смогут уверенно покупать недвижимость, зная, что государство выступает гарантом».

Шерзод Эгамбердиев подчеркнул, что основная проблема большинства покупателей недвижимости в том, что они не обращают внимание на договор.

«Некоторые застройщики в своих договорах указывают, что квадратные метры могут измениться [при сдаче объекта в эксплуатацию], — сказал Шерзод Эгамбердиев. — То есть нет гарантии: ты вроде оплачиваешь 65 квадратов, но в конце можешь получить 60 или 72. И ты либо доплачиваешь, либо тебе возвращают деньги. Важно, чтобы планировка была указана в приложении к договору. Бывает, что приложения в договоре нет вовсе».

Юрист добавил, что многие застройщики «хитрят» в пункте о сроках сдачи объекта в эксплуатацию. Девелоперы крайне редко сдают объекты в срок. Зачастую они делают это вынужденно в силу затянувшейся госприёмки, особенностей нормативно-правовой базы.

«Сегодня покупатели к этому уже привыкли. Они сразу спрашивают отдел продаж, какой будет задержка: „Год хватит вам?“, — рассказал Шерзод Эгамбердиев. — Им, конечно, отвечают, что обязательно сдадут в срок, но народ не обманешь. Эти моменты должны быть в договоре. Застройщики пишут, что в случае задержки на полгода, отправят инвесторам уведомление. Но 80% девелоперов не отправляют их. А покупатели даже не просят: лишь бы достроили».

При этом, по словам юриста, застройщики большое внимание уделяют защите своих интересов: пене и неустойке в случае несвоевременной оплаты той или иной части взноса.

«Здесь застройщики ставят конкретные цифры и проценты. Поэтому я советую инвесторам добиваться того, чтобы при несвоевременной сдаче эта пеня была зеркальной, чтобы было справедливо. И тогда уже застройщик будет чувствовать ту же ответственность, что инвестор чувствует перед ним».

Шерзод Эгамбердиев также рекомендовал всем покупателям внимательно читать договор и серьёзно относиться к каждому его пункту. В случае недостаточного понимания документа он советует обращаться к юристам и риэлторам. Расходы на превентивные юридические консультации несопоставимы с рисками, подчеркнул он.

При этом по устоявшимся правилам рынка недвижимости Узбекистана, риэлторы берут процент от размера сделки с продавца или застройщика, отметил управляющий партнёр агентства недвижимости «Этажи» в Узбекистане.

«Мы пытались это изменить, чтобы, как на развитых рынках, комиссия агента взималась с обеих сторон. Но пока не получается. Здесь продавец платит 3%, в том числе девелоперы, к которым у нас очень жёсткие требования: мы настаиваем, что через нас сделки совершаются по тому же прайсу и с теми же скидками, которые указывает отдел продаж».

По словам Дениса Соколова, генерального директора международной консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP), на зарубежных рынках недвижимости встречаются «потребительские террористы». Они обращаются к юристам, заранее зная, что застройщик не сдаст объект в срок, и составляют договор таким образом, чтобы раскрутить девелопера на большие компенсации.

В практике юридической компании SherLegal такой опыт не встречался, сказал Шерзод Эгамбердиев. По его словам, таким клиентам компания откажет, поскольку оказывает услуги, как инвесторам, так и застройщикам. Он добавил, что без покупателей и девелоперов не будет хороших и грамотных проектов, не будет спроса и предложения, рынка и развития. Поэтому у юристов должна быть солидарность перед сторонами.