Что будет с рынком недвижимости Узбекистана после пандемии COVID-19

Пандемия COVID-19 серьезно изменила экономическую конъюнктуру в мире. ООН прогнозирует рецессию с тяжелыми последствиями для мировой экономики.

Директор консультационных услуг PwC Узбекистан рассказал о том, как кризис, вызванный пандемией COVID-19, скажется на рынке недвижимости, как будет себя вести покупатель и какие ожидать прогнозы.

Насколько длительным будет уменьшение спроса, и в какой последовательности сегменты начнут оживать?

В целом, мы можем наблюдать некоторое уменьшение спроса до того момента пока не пройдет ожидаемая вторая волна COVID-19. В таком случае, конечно же, уменьшение спроса на недвижимость должно быть более заметным и затяжным. Основываясь на данных, полученных в результате бесед с представителями крупнейших девелоперов страны, на сегодняшний день рынок жилья, не очень сильно пострадал, продажи приостановились весной, только в период закрытия многих учреждений, в том числе, нотариальных контор. Однако, после ослабления карантина рынок быстро оживился, и продажи восстановились. Сейчас серьезного спада продаж на рынке жилья у больших девелоперов не наблюдается.

Два типа застройщиков сейчас функционируют на рынке Узбекистана: большие и маленькие застройщики. Анализ показывает, что больший объем «органичной» застройки жилой и коммерческой недвижимости приходится на город Ташкент, в котором до 70% застройщиков (в количественном выражении компаний от общего количества) — это «мелкие», не имеющие большого опыта в данном секторе. В кризисное время покупатель будет склонен снижать все возможные риски и скорее будет делать свой выбор в пользу проверенных временем крупных застройщиков таких как Golden House, Murad Buildings / Nest One / NRG, Dream City и другие.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то это все еще относительно небольшой сектор. Если взять показатель соотношения офисных площадей бизнес-центров класса А и В, и количество квадратных метров на 1000 человек, то в Ташкенте это показатель в значительно ниже по сравнению с другими городами стран СНГ. Картина не сильно меняется и в сегменте торгово-развлекательных центров. На сегодняшний день, потребность в коммерческой недвижимости сохраняется, что приводит к значительному превышению спроса. Ситуация может измениться в худшую сторону, то есть, когда предложение начнет превышает спрос, если карантинные меры будут затяжными, в таком случае разрыв между спросом и предложением может стать достаточно большим.

А также, следует отметить, что наблюдается и новая тенденция, где многие компании переосмысливают потребность размера площадей своих будущих офисов и рассматривают возможность перевода некоторых отделов на «удаленный» принцип работы, что тоже может повлиять на существующую и будущую бизнес-модель арендодателя или, по крайней мере, на размер рынка коммерческой недвижимости.

Ценообразование рынка недвижимости в Узбекистане после карантина (вторичный и первичный рынок)

Позвольте дать комментарий по ценам на недвижимость в Ташкенте: цены на недвижимость в городе не выросли. Вызвано это, скорее всего, тем, что баланс спроса и предложения был искажен, из-за точечных застроек. Рынок не был особо регулирован, в результате чего предложение превышало спрос.

В результате чего происходил большой «выброс» жилой недвижимости на рынок, и зародилась новая эра «рынка покупателя». Это когда покупатель диктует условия рынку в связи с выбором по принципу «лучшее предложение за доллар». Исходя из этого, можно сделать вывод, что после пандемии цены на недвижимость не должны расти. Сопутствующие макроэкономические факты тоже не в пользу рынка. Например, рост ВВП Узбекистана, по прогнозам многих международных банков развития на 2020 год в среднем ожидается в размере 1,8 %, однако в следующем году прогнозирует резкое восстановление до 7,8%. Это должно отразиться на спросе и ликвидности рынка недвижимости соответсвенным образом.

В таких условиях рынка для повышения продаж застройщики, скорее всего, будут предлагать более привлекательные для покупателя условия, то есть, за ту же валюту покупатель, например, может получить более длительную рассрочку или другие послабления.

Значит ли, что во время кризиса совсем не будет продаж?

Продажи будут, но мы можем наблюдать меньший объем сделок, поскольку покупательская способность снизилась ввиду спада экономической активности в период пандемии. Например, средний и мелкий бизнес в туристическом, гостиничном и ресторанном бизнесе понес убытки из-за кризиса.

Какие предложения в целом будут интересовать обычного обывателя (площадь, локация, престижность)?

Сейчас мы видим, что зарождается новый тренд в выборе недвижимости, который напрямую связан с пандемией — это безопасность. Например, насколько хорошо охраняется жилая зона и как часто она дезинфицируется.

Стоимость частных домов в пригороде крупных городов возросла, так как многие компании перешли на удаленный режим работы и в многоквартирном доме случай заражения более высок, чем скажем в случае частного сектора. Поэтому не всегда покупателя может будет интересовать центральная локация и многоквартирные дома. Если тренд продлится, мы можем наблюдать новые предложения, такие как пригородные коттеджные городки, которые могут стать новым «центром притяжения», в том числе и для коммерческой недвижимости.

Прогноз рынка аренды квартир и офисных помещений

Рынок аренды квартир в Ташкенте и других городах страны, скорее всего, ожидает спад. В особенности спад спроса на «премиальные» предложения, потому что они были рассчитаны на иностранцев, пребывание которых снизилось из-за пандемии. Более четкая картина будет ясна, когда откроются воздушные пути.

В ближайшее время мы можем наблюдать новую тенденцию: где для более длительного периода пребывания в стране могут отдавать предпочтения отелям.  Это связано со свободой передвижения, отсутствием обязующих договоров-аренды, которые существуют с владельцами квартиры.

Готовы ли девелоперы пересмотреть ценовую и ипотечную политику после кризиса, в том числе на фоне уменьшения базовой ставки ЦБ?

Для девелеперов доступность ипотеки для большего количества населения играет большую роль, так это прямо влияет на  рост продаж. Государство вводит программы ипотечного кредита, однако, процентные ставки по программам все еще высокие. Также ипотечные продукты не подходят для потенциальных клиентов ипотечного кредитования, доходность которых скажем «не оцифрована», а доля данного сегмента не маленькая.

Упадет ли спрос на зарубежную недвижимость? 

Спрос снизился. В сложившейся ситуации из-за пандемии COVID-19 сложно проводить транзакции по покупке недвижимости за рубежом, проводить оформление документов. Закрыты границы стран, в которых узбекистанцы в основном покупали недвижимость.